片区综合开发PPP项目在实务操作中都绕不开地皮问题。我河山地政策多且杂，必要针对分歧项目对地皮的需要及处所财力进行利用.
在国度激励集聚开发、推进县域经济发展的大布景下，各地鼓起了片区开发、特色幼镇、田园综合体的建设热潮，片区综合开发PPP项目也越来越受四处所当局的青睐。处所当局想借此带头产业集聚发展，实现经济效益和社会效益的统一，社会本钱则是看中了这块潜力和收益巨大的“蛋糕”。
片区综合开发PPP项目在实务操作中都绕不开地皮问题。我河山地政策多且杂，必要针对分歧项目对地皮的需要及处所财力进行利用。
国办发[2014]43号文之后，处所当局通过平台公司进行地皮整顿，以储蓄地皮的预期收入或者地皮抵押方式作为还款起源，发展城市基础设施建设的融资方式得到遏造。在当前严控新增当局债务，防备处所债务风险的新局势下，处所当局要厘清片区综合开发PPP项目中地皮整顿服务和地皮收储、招商引资的天堑，处置好片区综合开发PPP项目中的地皮问题，设计和执行合法合规的PPP项目，给远景辽阔的片区综合开发PPP项目找个好娘家。
近年来，国度各部委激励当局和社会本钱合作采取组合项目、连片开发等多种大局，颁布的政策文件中对地皮储蓄治理、地皮储蓄资金财政治理、产业用地地皮使用方式以及PPP项目主体参加地皮前期开发等方面提出了越来越规范和严格的要求。
执行片区综合开发PPP项目在涉及地皮问题时应遵循以下几个根基准则：
1、贸易地产开发、招商引资项目不属于公共服务领域，不属于选取PPP的领域；单纯地皮收储和前期开发项目只有建设，无内容运营内容，同样不宜选取PPP模式执行。
2、地皮储蓄的项目主体只有一个，即纳入河山资源部门地皮储蓄名录治理的地皮储蓄中心。地皮储蓄机构需剥离当局融资、土建、基础设施建设、地皮二级开发业务。社会本钱或项目公司只能作为项目承接主体参加地皮整顿服务。
3、地皮整顿服务能够纳入PPP项目执行领域，即征地拆迁、N通一平以及形成建设用地前提有关的其他工作。
4、地皮储蓄资金可用于地皮征地拆迁用度和基础设施建设用度支付。地皮储蓄资金纳入当局性基金预算治理，出入两条线。
5、片区综合开发PPP项目确当局支出责任可从当局性基金预算中铺排，当局性基金预算支出可优吓酌作支付项目执行领域内形成储蓄宗地有关的征地拆迁赔偿、基础设施建设用度（即可用性服务费）。
6、地皮整顿服务为执行片区综合开发PPP项目提供根基前提，以保险项目后续建设和运营工作的发展。从PPP项目全性命周期合作的要求来看，片区综合开发PPP项目仍需沉点凸起公共服务和产业造就等运营内容，阐扬社会本钱的运营优势，提升片区经济增长动力。
地皮整顿服务的处置思路
在实务操作中，涉及地皮整顿服务的处置思路如下：
1、PPP项目公司提供地皮整顿服务，作为地皮储蓄工作的承接主体，通过多种融资方式实现项目执行领域内的地皮征拆、安设赔偿、市政及公共服务基础设施建设等工作。
2、地皮整顿实现之后，由地皮储蓄机构进行地皮收储，将储蓄宗地纳入地皮储蓄库和地皮供给打算，由河山资源部门统一组织供地。以招标、拍卖、挂牌大局出让地皮使用权的，获得的地皮储蓄资金纳入当局性基金预算治理。
3、财政部门凭据项目现实情况和地皮储蓄资金划定的支出领域，可将可用性服务费、运维绩效服务费（和产业发展服务费）别离纳入当局性基金预算支出和通常公共预算支出，凭据绩效查核了局向项目公司进行支付。
1、将项目预期地皮出让收入作为PPP项目支付起源是否违反财金[2016]91号文“PPP项主张资金起源于未来收益及清偿责任不得与地皮出让收入挂钩” ？
将涉及地皮整顿服务的PPP项目支出纳入当局性基金预算，并不违反91号文的要求。首先，《关于在公共服务领域深刻推动当局和社会本钱合作工作的通知》（财金[2016]90号）指出，“对于当局性基金预算，可在切合政策方向和有关划定的前提下，两全用于支持PPP项目”；《财政部对十二届全国人大五次会议第2587号建议的回答》（财金函[2017]85号）也明确了：“10%'上限'节造的仅是必要从通常公共预算中铺排的支出责任，并不蕴含当局从其他基金预算或以地皮、无形资产等投入的部门”。因而，项目执行领域内切合地皮储蓄资金支出领域的预期地皮出让收入能够作为PPP项主张支付起源。
其次，91号文不容的是直接“以收定支”和“溢价分成”。而将PPP项目当局的支付起源之一明确为当局性基金预算支出，纳入当局预算治理，这部门支出是凭据社会本钱为实现项目可用性产生的现实总投资推算得出的，并依照绩效查核了局进行支付。这种方式与从前平台公司掌管地皮收储，在储蓄地皮出让后，由财政进行地皮出让收益返还、“溢价分成”的方式划清了界限，既未直接与地皮出让收入挂钩，又切合地皮储蓄资金的使用领域要求。
2、PPP项目形成确当局性基金预算支出若何列支 ？
在财政部颁布的《当局和社会本钱合作模式操作指南（试行）》（财金[2014]113号）中约定了项目合同中涉及确当局支付使命，财政部门应纳入同级当局预算并依照预算治理有关划定执行，而《当局和社会本钱合作项目财政治理暂行法子》（财金[2016]92号）只对PPP项主张财政预算的假造主体和编报法式做出了相应划定，但并未明确约定PPP项目支出责任纳入哪一预算科目。
案例分享
中部某产业新城PPP项目：该项目总投资约204亿元，执行内容覆盖设计、建设、运营、产业及投融资等环节在内的产业新城发展全性命周期，蕴含：地皮整顿投资服务、保险房及安设工程建设、市政基础设施建设、公共服务设施建设、市政基础设施和公共服务设施运营、产业发展服务等。
回报机造及支付起源设计：该项目使用者付费不能覆盖项目投资和运营的市政基础设施和公共服务设施选取可行性缺口补助的回报机造，合作领域内的经营性项目选取使用者付费的回报机造。该项目区级当局留成的地皮出让收入中，进入通常公共预算的部门用于支付产业发展服务费；进入当局性基金预算的部门用于支付所整顿的地皮上所有基础设施等的建设和投资回报。
思虑与建议
片区综合开发PPP项目分歧于高速公路、污水处置厂等单一基础设施建设项目，此类项目投资规模大，投资收益率较高，执行内容更多元，蕴含提供地皮整顿、规划设计、市政基础设施和公共服务设施建设和运营、产业发展规划设计等综合服务。
进行财政接受能力论证时，未来地皮出让收入的测算必要结合该地域地皮利用规划、城乡发展规划和地皮出让打算以及现行市场情况；若项目领域内预期地皮出让收入形成确当局性基金预算不及以支付可用性服务费的，或者可能超过10%通常公共预算支出红线的，可约定依照财预[2017]62号的划定刊行地皮储蓄专项债券，纳入处所当局专项债务预算治理；测算当局财政接受能力时，必要将可用性服务费、运维绩效服务费、产业发展服务费（如有）对应的是当局性基金预算支出还是通常公共预算支出分辨明显。
在设计项目支付机造时，若支付昔时当局方未足额支付昔时可行性缺口补助的，可思考推算资金占用费。按当局方昔时应酬未付金额予以“挂账”，转入下一年度支付。“挂账”资金推算资金占用费（不计复利）。资金占用费率由当局方与社会本钱方协商确定。
原文颁发于《中国投资》5月刊PPP观察专栏
